西城房价跳水3万/平，9000套房一夜涌现真相手机刷多了真能看见玄机。前两天夜里躺床上翻房产APP，西城区的房源像雨后蘑菇，噌噌往上冒，看得人心里发毛。上个月群里老张还说挂牌才五千五，这才几天，九千二都挡不住了。我寻思着不至于吧，专门扒了、安居客几个大平台，好家伙，密密麻麻全是新房源，连十年前都不带这么密集的。数字上各家差个几百套，有的报九千五，无所谓了，趋势摆在这儿——卖房的人突然集体醒了。

2025年12月北京二手住宅网签破了1.7万套，重新站上“荣枯线”，听着热闹，可圈内人都知道，这数字是拿降价换来的。尤其是60平以下的老破小，不降个5%到15%，连带看的人都懒得约。买家现在可精了，我表哥连看三套房，一套比一套砍得狠，最后那笔成交价直接比挂牌少了七八个点。他跟我说：“满屏都是房，谁还按去年价接盘？”

价格确实撑不住了。2023年4月西城房价冲到13.1万一平，那时候人人觉得还得涨，转眼现在普遍报价压到10万上下，三年账面缩水三万，换谁心里都不痛快。丰台更狠，从前6万一平，如今跌到4.4万，月供一分不少，有些房东跌得比首付还多，你说憋屈不憋屈？

但北京和深圳、广州不一样。人家跌三成四成，北京算稳的。关键是杠杆低，不少人首付七成甚至全款，不着急离场。再加上西城这地界，学区和地段双buff在那儿，哪怕多校划片稀释了学位确定性，金沙电玩照样有人愿意为教育资源掏钱。

可这波挂牌激增也不是偶然。三类人正悄悄出逃。一类是改善户，老破小住够了，瞅准金融街新盘14万多的均价，想把手里的小户型甩了换大房子。另一类是学区房业主，以前买套房就锁一个学位，争得头破血流，现在多校划片，学位变抽奖，不少人干脆退场止损。最后一类最无奈，眼瞅着库存越堆越高，怕再拖下去更难卖，先挂上去探探风。

中介现在电话快打爆了，带看量比前几个月翻了一倍都不止。可成交难啊。我一朋友在链家干了五年，他说现在最难的不是找客户，是调业主预期。“以前你说价，现在买家说了算。你挂高一分钱，连照片都没人点开。”

全市挂牌量现在十五六万套，西城不到十分之一，可它是风向标。它一抖，整个市场就晃。微信群里天天有人甩计算器截图，算完房贷算亏损，最后甩出一句：“你觉得还能等吗？”没人接话。等来的不一定回暖，可能只是更多挂牌挤进来分蛋糕。

买方市场已经明牌了。好地段、好学区、楼况新的房子还能撑住，个别甚至摸到14万一平，可普通老旧小区，没电梯、没车位，买家挑刺儿似的看，砍价干脆利落，房东只能咬牙接招。有业主挂了几个月，从10万8万一路降到10万2，心里滴血也没法子。

“1224新政”确实松了点绑，非京籍社保年限缩短，多孩家庭可多买一套，贷款也降了门槛。可政策刺激的不是信心，是降价的勇气。你不让利，房子就耗着。谁先出价，谁可能先走。可问题是，谁都不敢笃定下一个会不会更低。

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